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住まいづくりの登記

様々な登記も自分で行う事で経費の削減が!                                              


住まいを建て替える際に、現在住んでいる家を解体した場合や、
「住まいづくり」の為の不動産をご購入してのご新築など、
いずれの場合も管轄の法務局で下記の登記が必要になります。

           ■新築一戸建てを建てる際に、おおよそ次の登記をすることになります。

  
   ●建物滅失登記 (自分でする事も可能)
      家を新築する際に、以前からあった建物を解体して建物がなくなった時に、しなければなら
      ないのが建物滅失登記です。建物滅失登記をしないと、金融機関から融資を受ける際に、
      融資が受けられなくなったり、取壊した建物の登記簿を残しておくと後々面倒になります。
      解体後一か月以内に法務局で建物滅失登記をする事が必要になります。
 

           ・滅失登記に必要な書類
           ①登記申請書
           ②案内図(住宅地図からがベスト)
           ③取毀証明書(解体工事の会社が発行)
           ④解体工事会社の印鑑証明書
           ⑤解体工事会社の会社登記事項証明書

     ●建物の表題(表示)登記 (自分でする事も可能)
       
建物の表題登記は、「どこに、どのような建物が存在する」ということを登記簿に記載する
       ための登記です。建物の表題登記に記載されるのはあくまでも外形的な部分だけであり、
       建物にどのような権利が設定されているのかについては、表題登記では知ることができま
       せん。建物の表題登記にあたっては測量が必要になり、通常は土地家屋調査士に依頼す
       ることになります。


          建物表題(表示)登記に必要な書類
           ①所有権証明書
             1.建築確認済証
             2.検査済証
             3.工事完了引渡証明書
               (施工会社が発行、資格証明書・印鑑証明書も添付します。)
           ②所有者の住民票
           ③建物図面・各階平面図 (図面には署名捺印が必要です。)

      ●建物の所有権保存登記 (自分でする事も可能)
      建物の表題登記を行なったのみでは、建物の所有権者は公示されていません。
      表題登記でも所有者は登記されますが、これは第三者に対して対抗力を有する登記では
      ありません。自分でも登記できますが、時間や手間を省くため司法書士に代行してもらう
      のが普通で、登録免許税が必要です。司法書士により報酬金額は幅があります。


           ・所有権保存登記に必要な書類
           ①家屋の登記事項証明書又は表題登記済証
           ②建築確認済証
           ③住民票
           ④住宅用家屋証明書(登録免許税を軽減)
             ※管轄の役場の固定資産担当に申請

    ●抵当権設定 (金融機関から融資を受ける場合)
     
抵当権設定登記とは、金融機関で住宅ローンを借りて家を新築、または購入したときに、債権
     者である金融機関が、債務者のローン不払いなどの事態が発生した場合には担保不動産から
     優先して返済を受ける権利があることについて登記するものです。抵当権設定登記は一般に、
     債務者・債権者当人ではなく司法書士が代理で申請して登記をおこないます。

    ●土地地目変更登記 (家を建てたことにより土地の地目が宅地に変わる場合)
     土地の地目は建物を取り壊して駐車場にした場合には、宅地の地目を雑種地に変更する必要
     があります。このように土地の使用状況が変更されたことによって、地目を変更する登記が必
     要になります。これを土地地目変更登記といいます。注意が必要なのは農地(地目は田または
     畑)を農地以外の地目にする場合には農業委員会へ農地転用許可を申請しなければ地目変更
     の登記は認められないということです。土地地目変更登記にも申請義務がありますので、地目
     変更の後1ヶ月以内に地目変更登記をする必要があります。
   

    ●登記名義人住所変更登記 (土地の所有者の住所が引越により変わる場合)
     不動産を所有している者が住所を移転した場合や結婚により氏名が変わった場合には、登記
     名義人表示変更の登記が必要になります。この登記を忘れがちになりますが、固定資産税の
     納付書が届かないことや、不動産を売却する場合や抵当権を設定する場合などには、必ず前
     提として登記名義人表示変更の登記が必要になります。

    ●所有権保存登記
     建物の表題登記を行なったのみでは、建物の所有権者は公示されていません。
     (表題登記でも所有者は登記されますが、これは第三者に対して対抗力を有する登記ではあり
     ません)。自分でも登記できますが、時間や手間を省くため司法書士に代行してもらうのが普通
     で、登録免許税が必要です。司法書士により報酬金額は幅があります。

     ●参考例

費     用
費 用 の 内 容
金額(概算)



 契約書に必要な印紙税  住宅の購入価格が5,000万円以下なら1万5,000円
 工事請負契約書の印紙も同様です
15,000円 
 建物表題(表示)登記
 土地家屋調査士に依頼する場合の報酬 
50,000円 
 建物所有権保存登記の
 登録免許税
 固定資産税評価額に対しての0.15%
 司法書士に依頼する場合の報酬
80,000円 
 建物滅失登記
 土地家屋調査士に依頼する場合の報酬 
50,000円 
 不動産取得税(家屋)  軽減措置を適用し、
 (固定資産税評価額 - 1,200万円) × 3%
165,000円 



 不動産取引による印紙税  5,000万円以下なら1万5,000円
15,000円 
 仲介手数料  不動産業者仲介なら
 (売買価格 × 3% + 6万円)×1.05 以下
693,000円 
 土地所有権移転登記  登録免許税=固定資産税評価額 × 1%
 司法書士報酬は約2~3万円 
170,000円 
 不動産取得税(土地)  多くは軽減措置により0円、
 条件を満たせなければ20万円程度
0円 




 契約書に必要な印紙税  住宅の購入価格5,000万円以下なら2万円
20,000円 
 融資手数料
 金融機関に依ります 
30,000円 
 保証料  1,000万円を35年で借入なら約20万円
 (金融機関により違います)
600,000円 
 火災保険料  東京23区、準耐火構造、30年一括払で約30万円。
 (金融機関・損保により違います)
300,000円 
 団体信用生命保険保険料  民間金融機関融資なら発生しないことが多い。
 公庫融資(「フラット35」含む)では年数万円程度。
0円 
 抵当権設定登記の
 登録免許税
 住宅ローン借入額 × 0.1%
 フラット35、公庫融資では不要。
 司法書士報酬約2~3万円 
80,000円 

 
   

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