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敷地&地盤調査

建築家に「住まいづくり」をご相談する前に敷地調査を                                


ユーザーの皆様が「住まいづくり」のプランを考える上で、
最初に必要になるのは、土地の広さや用途・建ペイ率・容積率などです。
建築費用の見積もりをする際にも、建築プラン作成の為にも必要不可欠です。

     ■敷地調査の必要性は?

     「住まいづくり」の建築プランを立てる際には、建築を予定している敷地に適応される「建築基準
     法」や「都市計画法」などの規制を熟知して作成する必要があります。それぞれの敷地には、法
     律で規制された目に見えない、超えてはならない線が多数存在しています。それによって建築
     確認の申請をする場合に、建物の広さや高さなどが細かく制限されています。こうした法律や条
     例はそのつど改正が行われますので、現在お住まいの家を建てられた当時の状況とは変わっ
     ていて、今は許可されなくなっていることもありますので、建て替えの際には専門業者に調査を
     依頼して確認する必要があります。


       ■「住まいづくり」のプランを考える際には、最初に敷地調査を依頼してください。
       下記の項目を明確にしてから建築家にご相談を。


         1. 敷地の状況 (敷地の寸法・形状や、盛土・整地の必要性)
         2. 隣地の状況 (隣地、道路、歩道、側溝、高低差)
         3. 設備の状況 (給水、排水、ガス、電気、電話線の状況)
         4. 施工関係 (資材の搬入、工事用足場の設置難易度、工事車両駐車場の有無)
         5. 法規関係 (敷地に建築する場合に必要な法規)
         6. 登記簿調査 (登記簿上の面積、他の権利関係等) 

     
「住まいづくり」のプランを考える際に必要な2つの法律です。
       
建築基準法の主な規制
 建ぺい率 建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の比率で、敷地に対してどれくらいの大きさの建物が建てられるかの割合をいいます。
 容積率 容積率は敷地面積に対する建物の延床面積の割合をいい、同じ広さの敷地でも、建ぺい率や容積率によって建てられる建物の規模が異なります。
 接道義務 建築物の敷地は、原則として2m以上道路に接することが必要です。
 北側斜線制限 用途地域によっては高さ制限や北側斜線制限がかかる場合があります。
北側隣地の日照を確保する為に、北側の各部分の高さが制限されます。
 高さ制限 その土地に建てられる建物の高さの上限を制限するもので、用途地域や高度地区の種別、都市計画などによってそれぞれの上限値が決められています。高さの制限は、道路と敷地の関係や隣地の状態により緩和されます。
 道路斜線制限 道路斜線制限とは、敷地が接している前面道路の反対側の境界線から一定のこう配で示された斜線の内側が家を建てられる高さの上限で、用途地域によってこう配の値が決まっています。
 中心後退 建築基準法に定められた道路は幅員4m以上が条件となります。道路幅員が4mに満たない場合、道路の中心線から2mの位置が道路後退線とみなされ、利用できる敷地範囲が限定される場合があります。
 すみ切り 角地に家を建てると、安全を確保するために「すみ切り」という規制があります。両方とも6m未満の道路幅で、角地の角度が120度以下の場合、底辺が2mの二等辺三角形部分には家や壁を建てられない様に制限しています。但し、道路や敷地の条件によっては必要のないこともあります。
 壁面後退 第1・第2種低層住居専用地域内の敷地では、より良い住環境をつくる為に、壁面後退の距離が定められている場合があります。 住居建物の外壁又は柱の面から敷地境界線(道路境界線含む)までの距離のことです。

都市計画法の主な規制
 用途地域 用途地域とは、都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としている。住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域など12種類があります。
 宅地規制 行政が、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地又は市街地化する土地の区域で、宅地造成に関する工事について規制を行う必要があると指定した区域です。
 市街化調整 市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域としています。この区域では、開発行為は原則として抑制され、都市施設の整備も原則として行わない。新たに建築物を建てたり、増築することが出来ない地域となります。
 風致地区 都市内外の自然美を維持保存するために創設された制度で、風致地区内における建築等の規制があり、指定された地区においては、建設物の建築や樹木の伐採などに制限が加えらています。
 防火地域 市街地の火災の危険を防除するために定める地域で,「防火地域」と「準防火地域」があります。 防火地域の建築物は,建築基準法により,建築物の面積と階数に応じて,柱や梁などの構造部や窓などの開口部について規制されています。
 採光 住宅の居室の開口面積は決められていて、開口面積/床面積の割合を1/7以上にしなくてはいけません。ただし採光上有効な開口面積の算出の仕方は、条件によって違ってきます。
 区画整理 土地区画整理法に基づき、道路・公園等の公共施設の整備改善および宅地の利用増進を図るために行う土地の区画形質の変更や公共施設の整備に関する事業です。

         ■敷地調査の費用は?

       敷地調査の費用は、調査会社や調査する敷地の広さ・形状により異なりますが、30坪の
       敷地で、60,000円~80,000円 プラス消費税が目安になると思います。

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